En el Derecho Civil, los contratos de arrendamiento son de los más comunes y cotidianos en la vida jurídica y por ende la ley ha establecido un régimen especial en este tipo de contratos. En ese orden, una de las formas que tiene nuestro Derecho Civil para proteger al arrendatario en casos de la transferencia de propiedad del bien inmueble sin preferencia del referido arrendatario, es el retracto legal arrendaticio. A continuación te explicaremos un poco más sobre este derecho. Esperamos sea de tu agrado.

Retracto Legal Arrendaticio

Concepto

Podemos entender al retracto legal arrendaticio como el derecho que posee el arrendatario, a quien no se le ha ofrecido el inmueble que ocupa, en primer lugar y con preferencia al tercero adquiriente del mismo, de subrogarse en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado. Conforme al Artículo 43 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (solo aplicable a oficinas y aquellos inmuebles distintos a vivienda y locales comerciales), se le puede definir como:

Artículo 43 – Ley de Arrendamiento Inmobiliario

El retracto legal arrendaticio, es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.

Por lo que puede decirse que es un derecho de subrogación que posee el arrendatario de un bien inmueble en el lugar y con las mismas condiciones que el tercero que esta adquiriendo el referido inmueble. De acuerdo al Artículo 138 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se entiende al retracto de la siguiente forma:

Artículo 138 – Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda

El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento.

Requisitos de procedencia en el caso de la ley de arrendamientos inmobiliarios

Conforme a la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, los requisitos de procedencia para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio son los mismos que los de la preferencia ofertiva. A continuación se los explicaremos desde tres puntos de vista: el del arrendatario, el propietario arrendador y el tercero adquirente.

 

En relación al arrendatario

Conforme al artículo 42 de la ley eiusdem, el arrendatario del inmueble debe cumplir una serie de requisitos para poder ejercer su derecho legal. El primero de ellos es que debe tener más de 2 años ocupando el inmueble en carácter de arrendatario. El segundo requisito necesario es que el arrendatario se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, puesto que si el arrendatario no cumple con sus deberes dentro de la relación arrendaticia, no debería tener la posibilidad de ejercer este derecho.

 

Otro de los requisitos que debe cumplir el arrendatario es el cumplir con las aspiraciones del propietario que han sido señaladas en la oferta de venta. Esto es, la posibilidad de pago del precio del bien inmueble, y otros requisitos que el propietario establezca. Por último, conforme al Artículo 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el arrendatario deberá ejercer este derecho dentro del plazo de 40 días calendarios contados a partir de la fecha de la notificación cierta de la negociación celebrada.

 

En relación al Propietario arrendador

En el caso del propietario arrendador, es necesario que se cumpla alguno de los requisitos que mencionaremos:

 

El primer requisito para que proceda el retracto legal, en el caso del propietario arrendador es el haber incumplido con su deber establecido en el Artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, relacionado con la notificación al arrendatario de las negociaciones y la oferta de venta. Es decir, el requisito principal es que el propietario arrendador no notifique al arrendatario de las negociaciones o de la oferta de venta; ya que en caso contrario, no podría demandarse el retracto, por cuanto el arrendatario tenía conocimientos de la referida negociación.

 

El siguiente requisito es que, de haber realizado la notificación establecida en el Artículo mencionado, no obstante omitiera en la misma alguno de los requisitos exigidos. Estos son: la voluntad de vender el inmueble que ocupa el arrendatario, mediante documento autentico; indicación del precio, las condiciones y modalidades de la negociación, entre otros.

 

Otra de las posibilidades es que el propietario haya realizado ya la venta y haya realizado la oferta al arrendatario. Este último podrá ejercer su derecho de retracto legal en el caso en el que el propietario haya realizado la venta con un precio inferior al que se le fue ofertado. Esto debido a que el arrendatario debe tener las mismas condiciones que el tercero adquirente.

 

Será igual el caso en el que el propietario arrendador haya vendido con el mismo precio, pero con condiciones más favorables que las ofrecidas al arrendatario primeramente. Un ejemplo de esto sería que al tercero adquirente se le haya establecido la posibilidad de pagar en cuotas por un periodo largo de tiempo, mientras que al arrendatario se le haya establecido pago de contado.

 

En relación al tercero adquirente

El tercero adquirente está en la obligación de realizar notificación de forma indubitable al arrendatario de la negociación celebrada con el propietario arrendador, no solo para darlo por informado de la misma, sino para que al mismo tiempo pueda ejercer su derecho al retracto legal arrendaticio, de considerarlo conveniente. Además de esto, deberá anexar a la notificación una copia certificada el documento contentivo de la negociación conforme al artículo 47 de la ley eiusdem.

Lapso para ejercer el derecho

Conforme al Artículo 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el derecho de retracto debe ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta días (40) calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que debe hacerle el tercero adquirente sobre la negociación cierta, entregando copia certificada del documento contentivo de la negociación.

 

En el caso de que el tercero adquirente no haya realizado dicha notificación, la Sala de Casación Civil en sentencia número 260 del 20 de mayo de 2005, expediente número 04-807, con Magistrado ponente Carlos Oberto Vélez estableció lo siguiente:

…el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación

Por lo que, en los casos en los que el tercero no haya realizado notificación cierta de la negociación, los 40 días calendario van a comenzar a correr a partir de la fecha en que se demostró haber tenido conocimiento de la posible enajenación (venta) o de la venta ya realizada.

No procedencia

Conforme a lo establecido en el Artículo 49 eiusdem, el retracto legal arrendaticio no procederá en los casos en los que se realice una enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte el inmueble arrendado. Un ejemplo de esto es que el dueño de un edificio venda la totalidad del mismo, como un todo global. Los inquilinos del edificio no tendrán derecho de retracto legal arrendaticio en este caso.

Conclusión

El retracto legal arrendaticio es un derecho que posee el arrendatario de ser el primero en conocer de la oferta de traslación de propiedad del inmueble donde reside y de no serlo, subrogarse en las mismas condiciones establecidas en el instrumento traslativo de propiedad establecido entre el arrendador y un tercero adquirente, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado. Con este derecho se protege al arrendatario del posible despojo sin conocimiento previo del uso y goce del inmueble.  Esperamos haber sido claros y que te haya gustado nuestra explicación, nos vemos en una próxima oportunidad.

Fuente: https://blog.handbook.es/retracto-legal-arrendaticio-nociones-generales/?utm_source=ReviveOldPost&utm_medium=social&utm_campaign=ReviveOldPost

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